Cada semana, en la entrada del centro de distribución de Cemex, en la avenida Juan Bautista Arismendi, colocan las ferreterías con operativos para su material de construcción. Este dato es clave para compradores.

Desde hace varios meses se viene advirtiendo sobre las dificultades para adquirir cemento. Sin embargo, las entregas de este producto están programadas para distribuirlo en distintas partes de la Isla, por lo que hay que conocer algunas “maromas” para comprar.

A diario muchas personas se acercan al centro de distribución de Cemex, en la avenida Juan Bautista Arismendi, para ver si consiguen lo que no han encontrado en las ferreterías. Las respuestas pueden ser variadas. Leángel Mata, del municipio García, necesita hacer una reparación en su casa, recorrió dos ferreterías cercanas pero lo enviaron al centro de distribución donde consiguió un par de sacos.

David Ortiz no corrió con tanta suerte. Lleva 15 días buscando cemento para terminar dos cuartos de su casa en Antolín del Campo. Ya perdió la cuenta de cuántas ferreterías ha visitado buscando el material. La recomendación que recibió fue que fijara su objetivo en las listas de ferreterías con operativos especiales, es decir, las que por una semana reciben mayor cantidad de cemento, y que se publican en la entrada de la distribuidora de Cemex.

Pero en las ferreterías seleccionadas tampoco es muy sencillo el proceso. La gente comienza a hacer colas desde las cuatro de la mañana y muchas ya tienen buena parte del pedido comprometido con constructoras o albañiles que conocen el proceso. También son comunes incrementos de precios.

Distribuidores y empresas

La presidenta de la Cámara de Comercio de Nueva Esparta, Clemencia Febres, también refiere que el problema con la disponibilidad del cemento persiste y son los compradores más pequeños los que deben “recorrer la Isla” para conseguirlo. Nueva Esparta requiere entre 2.500 y 3.000 toneladas semanales, pero están llegando entre 700 y 1.000 toneladas.

Con anterioridad se había anunciado que la producción de las cementeras recién nacionalizadas ha bajado y que de los tres barcos que utilizaba Cemex para surtir zonas como Margarita y Catia la Mar, estado Vargas, ahora sólo hay una embarcación.

Los transportistas no pueden vender cemento de forma itinerante. Son fiscalizadas por el Seniat y de encontrarse esta irregularidad el vehículo pasa a Fiscalía.

Ellos también deben hacer largas colas para buscar el material, según la ferretería en la que trabajen. Para el conductor Junior Bastidas hay cemento suficiente y llega con la misma regularidad de hace varios meses. A su juicio el problema es que “a la gente le gusta todo mantequilla”. Critica que las personas quieran conseguir cemento siempre en la ferretería más cercana a su casa.

Para Jonathan Ramírez, otro transportista, la gente se queja mucho y sólo deben averiguar el cronograma de distribución de cada ferretería para conseguir su material.

En la ferretería Venceremos de El Espinal se surten también de Cemex. Empleados confirman cómo las personas hacen colas desde la madrugada y “se va regando la voz” sobre qué día les llega cemento. Por ejemplo, este martes recibieron el pedido de 12 paletas, cada una con 48 sacos de cemento de 42,5 kilos. El camión llegó a las dos de la tarde y ya a las cinco habían vendido todo. Por lo general, les llega dos veces por semana, si no hay retrasos en el despacho.

En una constructora de un conjunto residencial que se levanta en Pampatar informaron que los retrasos en la distribución del material de construcción les ha obligado a cambiar el plan de obras, para aprovechar el trabajo de los obreros mientras esperan los pedidos. Explican que la situación se ha ido “agravando poco a poco” y esto comenzó con la temporada vacacional, seguida de la Cumbre, cuando comenzaron los retrasos de los despachos.

Enyik Cordovés Sánchez

Fuente: Diario “El Sol de Margarita”
Fecha: 21/10/2009

 

Algunas especulaciones generales de como podría afectar la tecnología al sector inmobiliario en los próximos 5 años

La tecnología tendrá un papel creciente en nuestra actividad, no es un fin en sí mismo, sino una herramienta para:

1. Incrementar el valor añadido que demos a nuestros clientes.
2. Mejorar la eficiencia de nuestro trabajo.
3. Potenciar nuestra capacidad de comunicación.
4. Explotar las posibilidades nuevas del marketing.
5. Desarrollar la colaboración con otros profesionales.

Las empresas de tecnología para la industria inmobiliaria tendrán un mercado más grande de profesionales, más exigentes y sedientos de herramientas tecnológicas que potencien su trabajo. Habrán agentes más profesionales y brokers más sofisticados tendrán un consumo mayor de herramientas tecnológicas.

Internet no debe ser visto ya como una tecnología, sino como una herramienta de comunicación y como la plataforma básica y ubicua sobre la que se desarrollen casi todas las soluciones tecnológicas. Dentro de cinco años estaremos más allá de la “Web 2.0” (la web social). Es difícil prever qué tendremos entonces. Una evolución lógica será, por ejemplo, lo que se llama la “web semántica” en la que gestores de contenido realicen procesos inteligentes de captura y tratamiento de información.

Para los inmobiliarios eso significará, por ejemplo, que la parte de nuestra actividad que tiene que ver con esa “captura y tratamiento de información” se haga de forma automática. Como muchos avances en Internet, puede ser un arma de doble filo: por un lado agiliza, facilita y potencia nuestro trabajo; por otro, al estar parte de esas herramientas a disposición de los particulares, podría hacernos más “innecesarios”. La cuestión, una vez más, gira alrededor del necesario VALOR AGREGADO.

Triunfará en esto quien sepa aplicar la tecnología para aumentar su Valor Agregado. Los agentes más productivos dejarán la mayor parte del trabajo repetitivo y de bajo Valor Agregado en manos de “asistentes”. Estos serán tanto personas físicas como “asistentes virtuales”.

La tecnología para estos agentes debe ser contemplada como la herramienta para poder pasar más parte de su tiempo en contacto con sus clientes (la parte realmente productiva del trabajo del agente inmobiliario). Para estos agentes la tecnología será básicamente “móvil”.

Será general el uso de programas CRM (Customer Relationship Management o programas para el manejo de las relaciones con el cliente) cada vez más integrados con sus móviles, su oficina virtual, los MLS (multiple listing system, o sistemas de listado de inmuebles, como los portales, revistas con carteras de inmuebles), etc.

El “vídeo” habrá sustituido ya a la “foto” de forma habitual. Uno de los papeles claves de los “brokers”, de los gerentes de oficina, será la de proveer de las mejores herramientas tecnológicas a sus agentes. La oficina, como centro de la “transacción inmobiliaria del futuro” será también el centro de la “transacción inmobiliaria tecnológica”. La oficina creará la comunicación tecnológica con otros Partners (aliados):

1. El MLS y los demás inmobiliarios
2. Los bancos y brokers hipotecarios
3. Notarios y registros
4. Tasadoras y empresas de inspección
5. Portales y empresas de publicidad
6. Proveedores
7. Otras empresas de servicios

La oficina pondrá todos estos servicios a disposición de sus agentes, para permitir que éstos se centren en su trabajo de relación personal con sus clientes.

A la hora de imaginar posibilidades (pueden ser incontables) ¿por que no un artilugio (integrado en nuestro móvil), que al pasearlo por la vivienda levante automáticamente un plano exacto de la casa y posteriormente lo suba a Internet junto con fotos y video, y se lo haga llegar a la inmobiliaria o el corredor ?

La tecnología permitirá un trabajo más eficiente, permitirá hacer más transacciones en menos tiempo, pero con ello quizás se produzca una presión para que bajemos nuestros honorarios de corretaje. La tecnología ofrece, a la vez, las mayores posibilidades y los mayores desafíos a futuro a nuestra industria.

Fuente: Basado en un artículo de “La Web Social de Inmobiliarios”, modificado para adaptarlo a la realidad venezolana y hacerlo más legible.

 

La pérdida de 1.600 megavatios por fallas en cuatro plantas de energía en tierra firme obligó la suspensión de 10 MV del suministro del cable submarino. Para hoy esperan la incorporación de dos generadores dañados.

El Sistema Eléctrico del estado Nueva Esparta, C.A. estudia independizarse a mediano o largo plazo del suministro de energía desde tierra firma a través del cable submarino.

Este organismo trabaja en función de incrementar los megavatios de consumo para evitar un colapso general, informó el jefe del área de transmisión y distribución de la institución, Ángel Bermúdez, ayer durante la comparecencia ante el Consejo Legislativo.

Los legisladores preguntaron sobre las razones de las fallas eléctricas (apagones) y la falta de información de las actividades que realiza la empresa para atender las necesidades del colectivo.

Bermúdez respondió que es necesario realizar mantenimientos y obras de ampliación. Agregó que trabajan en la ampliación de la Planta Luisa Cáceres de Arismendi, que incluye 50 megavatios extras para este año. Asimismo, prevén la construcción de una nueva planta en la Juan Bautista Arismendi, la cual estará lista para el 2011. Esta aportará 85 megavatios adicionales en la primera etapa y 170 en la segunda. Además, adelantan la construcción de una nueva subestación para el municipio Díaz.

“La idea es no depender de tierra firme en el suministro de energía. Existe un problema nacional que afecta la distribución de energía a través del cable submarino a la Isla. Pero hay que estar conscientes que esto no puede solventarse de la noche a la mañana”, justificó Bermúdez.

CRECIMIENTO

El legislador y presidente de la Comisión de Asuntos Municipales, José Ramón Díaz, manifestó preocupación por el crecimiento demográfico y los problemas de consumo elevado de electricidad cuando llegan las temporadas altas.
Bermúdez aseguró que aún no existe un déficit de energía, pues la electricidad llega a toda la entidad. Explicó que el consumo total de la población es de 315 a 320 megavatios y la capacidad es de 330. “El objetivo es llegar a los mil 200 megavatios. Sin embargo, no es un proceso a corto plazo”.

Con respecto a los cortes programados, el legislador José del Carmen Millán, quien además fue director de la Mancomunidad de Energía y Gas de Nueva Esparta (Megane), dijo que Seneca debería tener una campaña “más fuerte” para anunciar las paradas. “La radio es una buena opción, tiene mayor alcance, porque no todas las personas tienen acceso a los periódicos”.

Directivos de Seneca señalaron que para ampliar la planta Luisa Cáceres de Arismendi e instalar además la planta desalinizadora, es necesario reubicar a los habitantes de la urbanización Isleta II.

Esta comunidad se quejó a través de este medio de comunicación por la contaminación sónica que genera la planta y lo que esto afecta a los vecinos.

El director de Finanzas de Seneca, Gustavo Pérez Jiménez, destacó que la planta fue construida antes del desarrollo habitacional y por lo tanto es necesario que se tomen acciones al respecto.

La legisladora y presidenta de la Comisión de Contraloría, Zuly Luna, dijo que es “imposible” que a corto plazo se puedan reubicar a los habitantes de la Isleta II, por lo que pidió una solución factible ante este problema.

El diputado José Ramón Díaz solicitó una reunión especial donde participen todos los entes para tratar el tema de la vivienda y este caso en particular.

En intervención, el legislador Jony Rahal preguntó por el uso de las plantas que están en el Hilton, hotel que pertenece al Gobierno nacional desde el pasado 9 de octubre, cuando salió en gaceta oficial. Bermúdez respondió que no asistió a la reunión con el Consejo Legislativo con la intención de tratar ese tema y que después se informará al respecto.

La presidenta de la Asociación de Alcaldes, Marisel Velásquez, indicó en entrevista previa la adquisición de dos plantas de 25 megavatios, de las cuales ya una se encontraba en la región.

Al consultarle a Bermúdez sobre el destino de estas plantas, dijo que se colocarán en la Planta Luisa Cáceres de Porlamar, municipio Mariño.

JENNIFER HRASTOVIAK

Fuente: Diario “El Sol de Margarita”
Fecha: 20/10/2009

 

OBRAS. El “dolor de cabeza” para constructores son el cemento y la cabilla. El deseo es que los suministros se regularicen para que haya operatividad de las obras en un 100%, dice Clemencia Febres.

La Cámara de la Construcción del estado Nueva Esparta está representada por Clemencia Febres, quien asegura que, de contarse con mayor regularidad en el suministro de materiales, el sector adquiriría 100% de operatividad.

-¿En qué objetivos centra sus acciones la Cámara?
-En este momento la Cámara de la Construcción trabaja para solventar la problemática que existe con relación a los insumos y lograr que las obras no se paralicen en estas circunstancias. El sector está activo, pese al suministro inestable de los producto.

-¿En qué se han visto más afectados?
-En el suministro del cemento y de las cabillas de tres octavos, que son lo más requerido. No se puede llamar escasez, porque el producto existe, pero no en la cantidad que se requiere.

-¿A qué se debe?
-Antes de la nacionalización de la empresa del cemento había tres buques grandes que diariamente entraban a la Isla provenientes de la planta de Pertigalete, ubicada en el estado Anzoátegui. Ahora llega sólo uno. No hay transporte-buque de la planta hacia la Isla.

-¿Cuál es requerimiento de cemento de Margarita?
-Estamos entre dos mil quinientas y tres mil toneladas a la semana, y apenas están entrando entre setecientos y mil doscientas toneladas por las vías normales de comercialización. La actividad no se ha paralizado porque las empresas salen a buscar el cemento en tierra firme.

Hay otras modalidades, como la adquisición del cemento “a granel” que usan las concreteras. Esa es una forma válida de comercialización directa.

-¿Se han reunido con representantes de la planta?
-Hace quince días, cuando no entraba nada de cemento a la Isla, nos comunicamos con ellos. Establecen como prioridad que no se detenga el suministro para quienes construyen viviendas.

Aun así, Febres considera que también son importantes otras obras. Por ejemplo, dijo, hace algunos días una empresa que realizaba trabajos para canalizar aguas servidas no tenía cemento suficiente y tuvo parada la obra.

-¿Hay especulación con los precios?
-Como no hay regular suministro y un día consigues y el otro no, eso se presta a la especulación, llegando a venderse a 25 bolívares el saco.

Los constructores, antes que asumir el costo mayor de mantener a los obreros (mano de obra) sin hacer nada, generando gastos laborales que son más altos, optan por comprar el cemento que consiguen a ese precio y asumen los costos.

Recordó que existe una política del gobierno de surtir pequeñas ferreterías y a su vez éstas generalmente limitan las ventas a tres o cuatro sacos de cemento por persona.

-¿Hay vías de solución?
-Eso escapa de nuestras manos. Todo depende de la producción en la planta de cemento. Según cifras del Banco Central de Venezuela (BCV) ha habido una disminución del 30% en la producción con respecto al año 2008. Eso tiene que ver con el proceso que siguen en la planta.

Algo similar sucede con el suministro de cabillas. La isla de Margarita requería en el primer trimestre de 2008 cinco mil doscientas toneladas de cabilla y llegaron quinientas sesenta. Ha venido arrastrándose el déficit durante todo el año.

En cuanto a los precios, dijo que afortunadamente en estos últimos meses comienzan a estabilizarse, tras una variación inicial que mantenía inestable todo el mercado. “Las empresas han tenido que ir adecuando sus presupuestos a ese vaivén. Las maquinarias y herramientas de construcción subieron un 300%. Es una barbaridad. Menos mal que se han estabilizado”.

Aun así tiene incidencia directa sobre el costo del metro de construcción. En el renglón de materiales, solamente la cerámica ha tenido mejores precios por exceso de inventarios, de allí que hay buen suministro en ese renglón, con ofertas variadas.

Eso no sucede con el precio de las cabillas de tres octavos que pasó de 17 bolívares, en Precio de Venta al Público (PVP) hace seis meses, a 35 bolívares a nivel de distribuidores, con el impacto respectivo al detal.

-¿A la fecha, cuál es el balance de la construcción insular?
-A pesar de todos los inconvenientes es un balance positivo, porque no se ha detenido la construcción. Si bien es cierto a nivel público se tiene 61% menos de contratación de obras, el sector privado se ha dedicado a invertir. Eso es entendible, porque a nadie le conviene tener represado dinero en el banco, cuando lo más rendidor es invertir en obras. Por ello, a pesar de la problemática de los insumos, la gente sigue invirtiendo en construcción.

En los últimos años el sector construcción neoespartano ha vivido altibajos, desde alcanzar un “pico” en 2007 con 80% de crecimiento, hasta disminuir sustancialmente en 2008 y respirar un poco más este año. “Como factor atípico del trienio, esperan que al cierre de 2009 haya un nuevo empuje y la gente apure el paso en la inversión, para evitar que los aumentos del nuevo año tengan efectos perjudiciales sobre la economía”.

Clemencia Febres afirma que el 2010 es de pronósticos reservados. Aún esperan que el gobierno desglose todo el paquete de medidas económicas, las cuales ha venido anunciando a “cuentagotas”. “Lo importante es que el sector construcción sigue siendo el mayor generador de empleos”, dijo.

Hay mano de obra en Margarita y sólo hace falta capacitar a bachilleres, de acuerdo con un proyecto que presentarán al Ministerio de Educación mediante un currículo que permita formar Técnicos Medios en Construcción. Tal propuesta surge del estudio que realiza un equipo de profesionales desde hace cinco años, el cual determina que muchos bachilleres no tienen expectativas laborales y menos si no ingresan a una universidad. La idea es que dominen oficios, como los que facilitaba INCE-Construcción.

Arquitecta

Clemencia Febres es caraqueña, graduada de arquitecta en la Universidad Central de Venezuela (UCV), con especialización en Planificación de sitio, una rama del paisajismo y ambiente. Hace 23 años se radicó en la isla de Margarita y desde hace dos años preside la Cámara de la Construcción del estado Nueva Esparta, gremio al cual está vinculada hace una década.

YANET ESCALONA

Fuente: Diario “El Sol de Margarita”
Fecha: 19 de Agosto de 2009

 

Cuenta la historia que un director comercial de una oficina inmobiliaria se encontraba muy preocupado por las bajas ventas de inmuebles que tenía en su inventario, el consciente del problema, necesitaba buscar una solución y comenzó haciendo un análisis exhaustivo de encontrar el culpable de la situación por la que atravesaba, y como suele suceder en estos casos, él se exoneraba ya que según su propio análisis, estaba haciendo las cosas bien!!!!.

Bueno comenzó con la tarea de realizar un estudio bastante profundo de las verdaderas causas del porque las ventas de propiedades estaban bastante bajas, lo primero que hizo fue buscar al primer candidato del que todos en estos días le echan la culpa, EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA, ya que sus políticas de izquierda radical erradas, estaban ocasionando que el sector productivo y privado se contrajera a niveles alarmantes, una implantación de un modelo socialista radical además de atentar contra la propiedad privada, dejaba mucho margen para confiar en que se podría invertir en finca raíz, sin embargo no contento con la investigación y consiente que debía ir más lejos, comenzó a estudiar el sistema bancario y se dio cuenta que también podría ser el culpable ya que si bien los créditos hipotecario habían mejorado, las políticas de adquisición de vivienda seguían siendo muy rígidos, el estudio continuo arrojando que podían haber otros culpables, y era el mismo sistema como se trabaja el negocio inmobiliario en la ciudad, la conclusión es que el mercado está bastante desorganizado, con agentes inmobiliarios con muy poca preparación y sin muchos ánimos de prepararse, una competencia desleal que está a la orden del día, una cultura latina muy arraigada en donde la desconfianza y la incapacidad por hacer alianzas estratégicas hacen que poco evolucione el sector, unos intereses marcados en donde el servicio al cliente es lo último, primando solo el interés por cobra la comisión.

El estudio continuo y ya teníamos que encontrar algún culpable que estuviera más cerca, entonces se le ocurrió la genial idea de hacerles una evaluación a su equipo de agentes inmobiliarios, en la evaluación le solicitaba que escribieran sus fortalezas debilidades amenazas y oportunidades además les hizo preguntas como que expresaran que apoyo esperaban de la oficina?, que necesitaban ellos para cumplir sus metas? y que estaban dispuestos a aportar ellos?, los resultados dieron muchas pistas para seguir buscando la fuente de donde estaba el problema, ya que si bien es cierto permitió encontrar e identificar ciertas falencias que tenía el gerente de ventas (bróker) también pudo llegar a una conclusión mayor, “gran parte de la mediocridad que tenemos los seres humanos está ligada con el hecho de delegar responsabilidades y no tener el suficiente coraje de aplicar los correctivos necesarios”.

Este articulo tendrá una segunda parte, ya que el personaje de esta historia actuó de la manera más indicada, sus negocios a pesar que en un mes no arrojaron los resultados esperados, no indicaban que su gestión a largo plazo estuviera bien encaminada, pero el tiempo será su propio juez y estará muy ligada a su habilidad, perseverancia y estrategia, si lo logra podría catapultar su naciente empresa en una muy reconocida marca de servicios inmobiliarios de alta calidad muy necesitada en esa hermosa ciudad.

A continuación les escribo el link de la parábola “LA CULPA ES DE LA VACA” un best seller en lecturas de reflexión y que inspiro este articulo, http://peregrinora.googlepages.com/laculpaesdelavaca.pdf, espero haber conseguido el efecto deseado, de causar un poco de reflexión a las malas costumbres que muchos me incluyo, tenemos de buscar siempre un culpable de nuestros malos resultados.

Fuente: Web social de Inmobiliarios
Fecha: 18/10/2009

 

El Banco Mercantil, segundo banco a nivel nacional, ofrece créditos hipotecarios por FAOV con el financiamiento de hasta el 100% del precio del inmueble por un período de 30 años, requiriendo la vivienda en compra como garantía.

Dando continuación a la serie sobre opciones de financiamiento de viviendas en Venezuela se procede a revisar las características de los préstamos que otorga el Banco Mercantil a través de la modalidad de Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV). De acuerdo a las últimas informaciones las medidas económicas del Gobierno con la finalidad de recuperar la economía se encuentra utilizar el dinero recaudado con el endeudamiento en bonos para estimular el sector construcción y en especial la construcción de viviendas, las cuales se estima construir 85.000 unidades para finales de año.

Crédito Hipotecario FAOV Mercantil

Los créditos por FAOV son estrictamente para la adquisición de viviendas principales. El Banco Mercantil ofrece plazos hasta de 30 años para pagar mediante cuotas iguales y consecutivas que no superen el 30% del ingreso familiar mensual. En este sentido, el préstamo esta sujeto a la tasa de interés (de acuerdo al ingreso) que será variable de acuerdo a lo que establezca el BANAVIH, tal como dicta la Ley de Vivienda y Hábitat.

Cabe resaltar que para las familias con ingresos mensuales menores a 2.600 bolívares fuertes aplica un subsidio estatal como complemento al préstamo. Así mismo, el banco exige de garantía para el préstamo la vivienda en adquisición, además de ser ahorrista habitacional, es decir, haber pagado las cuotas al Fondo que establece la ley como empleado.

A diferencia de otros bancos, el Banco Mercantil ofrece financiamiento por hasta el 100% del precio de venta del inmueble o avalúo. Tan solo esta característica debe ser considerada a la hora de seleccionar el banco donde se realizaran las cotizaciones, de ser aplicable.

El Banco Mercantil es una institución financiera de Venezuela con base en Caracas. Es el segundo banco más importante del país con el 12,29% del mercado justo detrás de Banesco. Mercantil se encuentra dentro de la calificación de SUDEBAN en el estrato grande de bancos junto con Banesco, Banco de Venezuela y el BBVA Banco Provincial.

Para mayor información sobre el crédito visite el Banco Mercantil.

Fuente: Venelogía
Fecha: 29/09/2009

 

Alquilar un inmueble propio a temporadistas en época de vacaciones -o asuetos de pocos días- se ha convertido en una opción cada vez más recurrente para quienes viven o mantienen propiedades en zonas costeras y desean obtener un ingreso extra.

La inestabilidad económica que reina en el país, así como también las limitaciones que ha impuesto el Gobierno a los venezolanos a la hora de viajar al exterior, han propiciado el aumento del turismo nacional. La mayoría de los destinos que eligen los temporadistas apuntan hacia las playas del oriente del país, las zonas costeras que bordean el estado Miranda y la atractiva isla de Margarita.

Así lo señala Francisco Neri, presidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, quien afirma que cualquier asueto es bueno para visitar estas tierras y los lugareños o quienes mantienen propiedades en estas zonas aprovechan más de una ocasión para alquilar sus viviendas propias a los turistas.

“Para los propietarios, ésta es una manera de obtener ingresos que bien pueden invertir en el mantenimiento del inmueble o en otros gastos. También se establece un contrato a corto plazo con el cliente, el cual es mucho más sencillo que el alquiler a largo plazo. Sucede que los que tienen un segundo inmueble en estas zonas turísticas, no pueden aprovechar todas las temporadas por razones económicas y entonces recurren al alquiler de sus viviendas”, explica.

Agrega que, además de los propietarios que ofrecen sus inmuebles por su cuenta, existen los corredores inmobiliarios y numerosas compañías de bienes y raíces encargadas tanto de vender como de alquilar este tipo de viviendas. Indica que en la Cámara Inmobiliaria hay aproximadamente unas 100 empresas de este tipo registradas a nivel nacional. Sin embargo, Neri resalta que puede haber entre 300 y 400 que no están afiliadas.

Esfuerzo propio.

Leticia Pacheco vive en Chichiriviche, estado Falcón. Desde hace más de 20 años alquila su casa a los visitantes que, según explica, vienen de todas partes del país. Ubicada a dos cuadras de la playa y muy cerca del pueblo, la vivienda de Pacheco tiene 3 habitaciones con aire acondicionado y todas las comodidades. Los recursos que ha sumado durante los últimos años los ha invertido en el pago de los estudios de sus hijos y en remodelar el inmueble.

“Antes no teníamos aires acondicionados, con el tiempo fuimos colocándolos uno a uno en cada habitación. También ampliamos la cocina y para contrarrestar el problema del agua, que en el pueblo se va constantemente, compramos un tanque. Comenzamos alquilando una habitación nada más, hasta que hoy en día alquilamos la casa completa a grupos de hasta 10 personas. Cuando la alquilo, me quedo en casa de una amiga”, dice.

De acuerdo a Pacheco, el turismo en el estado Falcón se ha incrementado notablemente y son muchas las obras de construcción que se llevan a cabo en la zona, además del surgimiento de una gran variedad de posadas. Al igual que ella, muchos habitantes de Chichiriviche han optado por alquilar sus viviendas cercanas a la costa a los visitantes, cuyo número se incrementa cada año.

En el caso de Cumaná, estado Sucre, los complejos turísticos también se levantan desmedidamente de acuerdo con la opinión de Rafael García Planchart, director general del proyecto Cumanagoto Villages and Suites, ubicado justo al lado del Hotel Cumanagoto de esta ciudad.

Señala que el desarrollo abarca 152 apartamentos y 42 villas con piscina, cercanía a la playa, restaurantes, canchas de tenis y otras alternativas de entretenimiento que se ofrecen a grupos familiares en temporadas vacacionales. “Inicialmente estas propiedades fueron construidas para ser vendidas, pero nos dimos cuenta de que había mucho público que venía de otras ciudades a disfrutar de unas vacaciones y entonces lo convertimos en apartamentos de tiempo compartido y esa fue la solución”, relata García Planchart.

Al igual que en Chichiriviche, en Cumaná son varias las posadas y pensiones con ofertas de alquiler. El ejecutivo afirma que muchas de ellas son viviendas que han sido ampliadas o remodeladas para poder ofrecer el servicio. De las 4 temporadas anuales que comprenden los asuetos de Carnaval y Semana Santa, las vacaciones escolares y el mes de diciembre, en Cumaná las épocas más congestionadas suelen ser los meses de agosto y septiembre y Semana Santa.

Corina Briceño

Fuente: Revista Dinero, edición 247
Fecha: Septiembre 2009

 

El régimen de Vivienda y Habitat establece un sistema de aporte obligatorio mixto entre el patrón y el empleado, destinado a financiar la compra de vivienda por parte de los trabajadores, en el cual se recibe financiamiento por montos que oscilan entre BsF. 100.729,00 y 271.858,95.

Luego de analizar las oportunidades del préstamo hipotecario FAVV del Banco de Venezuela, es menester mostrar las oportunidades que ofrece el mismo banco bajo la figura del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), en este caso el banco ofrece el producto Credihipotecario FAOV.

En ese sentido, observamos que el Credihipotecario FAOV ofrece en teoria el financiamiento por hasta el 100% del precio del inmueble, otorgando un máximo de 30 años para pagar el préstamo, además se establece un subsidio que podría oscilar entre BsF. 25.300,00 y BsF. 46.000,00. De igual manera que los préstamos con recursos propios, se cobra una comisión flat de 0,5% y los gastos de registros corren por cuenta del cliente, además se debe establecer garantía sobre el préstamo. El banco establece que la forma de pago es a través de cuotas mensuales y consecutivas, en la cual se amortiza capital y se paga intereses.

Tasas de Interés

La Ley de Vivienda vigente instaura que el préstamo esta sujeto a distintas condiciones según el ingreso familiar, además debe ser cobrado a una tasa de interés preferencial que puede ser variable, actualmente aquellas familias con ingresos mensuales menores a BsF. 2.600,00 se les cobrará 4,66% pudiendo llegar la cuota mensual hasta un máximo de 20% sobre el ingreso mensual, es decir, las familias que se encuentren en esta situación podrán pagar mensualmente al banco por el crédito hasta BsF. 520,00. Esto implica que lo máximo de financiamiento que reciben estas familias asciende a BsF. 100.729,00 lo que representa que para la adquisición de viviendas las familias en esta condición podrían disponer de BsF. 146.729,00 pues podrían recibir un subsidio máximo de BsF. 46.729,00.

Cálculo según ingresos familiares

Las familias con ingresos mensuales entre BsF. 2.601,1 y BsF. 2.800 podrán recibir un crédito de este banco hasta por BsF. 108.477,55. La cuota podría ascender hasta 560 bolívares fuertes, pues esta no puede ser mayor al 20% del ingreso familiar y los intereses se fijan en 4,66%.

Para familias con ingresos mensuales entre BsF. 2.800,00 y BsF. 5.474,00 las condiciones son las siguientes, tasa de interés en 6,61%, máximo a prestar llega a BsF. 214.055,75 y la cuota mensual debe ser menor o igual a BsF. 1.368,5 pues esta debe ser el 25% del ingreso mensual de las familias.

Por último, en caso de que los ingresos familiares oscilen entre BsF. 5.474,00 y BsF. 7.000,00 el banco cobrará 8,55% sobre el monto prestado. Pudiendo prestar hasta 271.858,95 bolívares fuertes a un plazo de 30 años, las cuotas mensuales serán por el 30% del ingreso mensual, por lo que lo máximo a pagar mensualmente por esta modalidad es de BsF. 2.100,00.

Mercado de Vivienda

Como información adicional informamos que dados los precios vigentes de las viviendas, si su familia genera ingresos de 2.600,00 bolívares o menos, podría adquirir un apartamento en la ciudad de Caracas entre 17 y 25 mts2 dependiendo de la zona. Y en Maracaibo apartamentos de 29,5 mts2 o casas de 39,29 mts2 de construcción. Para mayor detalle revisar los análisis sobre el precio de metro cuadrado en Caracas y Maracaibo.

Ahorro obligatorio

La ley de Vivienda y Hábitat establece este tipo de créditos mediante el Fondo de Ahorro Obligatorio, el cual consiste en un ahorro obligatorio proveniente de los aportes monetarios efectuados por el patrono y por los trabajadores que laboren bajo relación de dependencia.

Este aporte se establece en tres por ciento (3%) del salario integral del trabajador, correspondiendo 1/3 del aporte al trabajador y 2/3 al patrono. Dicho aporte debe mantenerse hasta que el trabajador se jubile o reciba pensión de vejez o invalidez, a menos que desee el trabajador seguir cotizando al Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda o mantenga una deuda hipotecaria.

Bajo este instrumento los trabajadores que tengan un ingreso familiar mensual menor a siete millones de bolívares (BsF. 7.000,00) y que ahorren en el Fondo de Ahorro Obligatorio para la vivienda, reciben créditos bancarios destinados a la adquisición de viviendas de interés social, para hacer uso de este mecanismo se exige que la vivienda a comprar sea la principal para el grupo familiar. Estos créditos se otorgan a tasas de interés preferenciales, de acuerdo al nivel de ingreso familiar, además el Estado otorga subsidio a las familias que empleen el fondo.

Fuente: Venelogía
Fecha: 29/09/2009

 

Es posible evitar que el dueño de una casa la pierda por las cobranzas de deudas por sus acreedores

Es la solicitud judicial llamada: constitución de hogar. Esto significa que el inmueble quedará protegido en favor del grupo familiar: cónyuges e hijos. El propietario de la vivienda gozará de este beneficio una vez que el Juez la declare como hogar constituido. Quien pretenda constituir hogar debe acudir con escrito ante el Juez asistido por su abogado. Con la referida petición presentará el título de propiedad y una certificación expedida por el Registro Inmobiliario que demuestre que no existe gravamen o deudas sobre el inmueble, Art. 637 del Código Civil venezolano.

Los esposos al dirigirse al tribunal explicarán que son los únicos propietarios de un inmueble integrado por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida (o de ser el caso, un apartamento). Identificarán el bien señalando su ubicación, superficie y linderos, según se evidencia del documento de propiedad inscrito en la oficina de Registro Inmobiliario.

Reiteramos, deben consignar en el Juzgado, la certificación de gravámenes expedida por el Registrador de fecha reciente. Este documento prueba que el inmueble está libre de gravámenes (por ejemplo, hipotecas), embargos y/o prohibiciones de ventas. De manera que es obligatorio entregar al tribunal de la causa una copia certificada del título de propiedad del inmueble y la constancia que acredite que este se encuentra bajo el régimen de vivienda principal.

Otros recaudos a exhibir son: una copia certificada del acta de matrimonio de los interesados y de la partida de nacimiento de cada uno de los hijos; aunado al requerimiento expreso de que sea decretada la Constitución de Hogar, previo avalúo o justiprecio del inmueble (Art. 638 C.C.).

El tribunal vista la solicitud de Constitución de Hogar y los documentos acompañados, la admitirá. Acto seguido ordenará publicar por carteles la solicitud de los cónyuges en un periódico de circulación nacional, durante noventa días, una vez cada quince días. En cuanto al nombramiento del perito avaluador, podrá designar a un arquitecto a quien notificará para que acepte o no el cargo. Este profesional tiene la tarea de fijar el valor o precio del inmueble mediante conocimientos técnicos expresados en un peritaje.

Una vez verificados los trámites de publicación de los Carteles se dejará transcurrir el término concedido a las personas interesadas que pretendan algún derecho sobre el inmueble. No existiendo objeción alguna el sentenciador declara constituido en hogar el inmueble en provecho de los esposos y de los hijos de estos. En tal virtud, explica el Juzgado en su fallo, el inmueble en cuestión, queda excluido o separado del patrimonio conyugal.

En otras palabras, el bien no podrá ser embargado, rematado o ejecutado por ningún tribunal, ya no es prenda común de los acreedores aunque las deudas consten en documento público o sentencia. Por último, el tribunal exigirá que la solicitud y la declaratoria se inscriban en el Registro Inmobiliario respectivo, y se publique en la prensa. En Venezuela es común observar en los tribunales, las referidas solicitudes de constitución de hogar. El objetivo es proteger la casa o apartamento (vivienda principal) de las demandas por deudas no cumplidas. Con lo explicado: se logra blindar la vivienda.

Fuente: El Universal, Manuel Alfredo Rodríguez
Fecha: 29/09/2009

 

El crédito hipotecario del Banco de Venezuela es una opción crediticia dentro del Régimen de Vivienda y Habitat para aquellas personas o grupos familiares que optan por recursos propios (FAVV) de ahorro habitacional.

El Banco de Venezuela pertenece a la recién constituida Corporación de la Banca Pública, ofrece un producto llamado, Credihipotecario el cual le financia su vivienda principal y por ende no incluye remodelación de inmuebles, financiamiento de segundas residencias, locales comerciales o similares. Este producto bancario en específico va dirigido a personas naturales de grupos familiares con ingresos mensuales menores a BsF. 23.000,00.

El Credihipotecario ofrece tres modalidades según el ingreso mensual de su grupo familiar, si su familia cuenta con ingresos menores a siete mil bolívares fuertes (BsF. 7.000,00) el banco le podría financiar hasta el 80% del valor del inmueble, con un plazo máximo de financiamiento de 30 años bajo el Régimen de Vivienda y Habitat, a través de cuotas iguales y consecutivas mensuales. En este caso, los gastos de registros corren por cuenta del cliente además de una comisión flat de 0,5% sobre el monto de crédito otorgado.

En el caso de grupos familiares con ingresos mensuales mayores a siete mil bolívares (BsF. 7.000,00) y menores a dieciséis mil quinientos sesenta bolívares (BsF. 16.560,00) el banco ofrece financiar hasta el 75% del precio de venta del inmueble, con un plazo máximo de financiamiento de 25 años, de igual forma a través de cuotas mensuales y consecutivas. De igual manera los gastos corren por cuenta del cliente y se cobra una comisión flat de 0,5% del monto del préstamo otorgado. Si el ingreso mensual oscila entre BsF. 16.561,00 y BsF. 23.000,00 se mantienen las condiciones de financiamiento a excepción del plazo máximo que se reduce de 25 a 20 años.

Así mismo, para todos los créditos se exige una inicial mínima entre un 20% y 25% del valor del inmueble, dependiendo de los ingresos mensuales del grupo familiar declarado.

Condiciones de los Préstamos Hipotecarios del Banco de Venezuela según el Ingreso Familiar

venezuela  Préstamo hipotecario con recursos propios (FAVV) del Banco de Venezuela

Fuente: Banco de Venezuela

Los que nos dice estas cifras es que, si su grupo familiar cuanta con ingresos mensuales menores a 2.800, es decir, menos de tres salarios mínimos, lo máximo que puede otorgarle el banco en crédito es BsF. 108.477,45. Con ese crédito podría adquirir una vivienda de 20 mts2 aproximadamente en la zona oeste del Municipio Libertador. Dicho préstamo estará sujeto a una tasa de 4,66% anual por un plazo de 30 años.

En cambio si su grupo familiar puede generar ingresos entre BsF. 2.800 y 5.474 bolívares fuertes, podría acceder a un préstamo por BsF. 241.055,74, lo que le representaría poder acceder a una vivienda de 54 mts2 en la zona oeste de Caracas. En este caso, la tasa de interés se ubica en 6,61% a un plazo de 30 años, siempre procurando que la cuota mensual y consecutiva no exceda el 25% de sus ingresos mensuales.

En el caso de que sus ingresos oscilen entre BsF. 5.474,1 y 7.000,00, podría acceder a una vivienda de 64 mts2 en la mencionada zona. Sí los ingresos familiares se encuentran entre 7.000,1- 10.120,0 su posible vivienda podría ser de 72,22 mts2. Para ingresos familiares con un rango de BsF. 10.120,1 y 16.560,0 el apartamento podría aumentar hasta 102,75 mts2. Por ultimo a través de Credihipotecario del Banco de Venezuela, podría adquirir una vivienda de hasta 121,8 mts2 en la zona oeste de la ciudad capital siempre y cuando sus ingresos familiares se encuentran por encima de 16.560,1 bolívares fuertes y menores a 23.000 bolívares fuertes.

Luego de orientarnos un poco sobre el mercado inmobiliario en Venezuela, la pregunta es simple ¿Cuantó genera su grupo familiar?

Fuente: Venelogía
Fecha: 27/09/2009

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